居抜き診療所という選択肢
メリットと、見落とされがちなリスク
居抜き物件は「安く早く開業できる」と語られがちですが、実際の判断は診療科と残置設備の中身次第です。判断を分ける論点を整理します。
このページで分かること
- 居抜きで実際に得られるもの
- 見落とされがちな4つのリスク
- 居抜きと承継（事業譲渡）の違い
- 判断の手順と、飛ばしてはいけない工程
居抜き物件とは
居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装・設備が残された状態で貸し出される物件です。医療分野では、閉院した診療所の区画がそのまま募集に出るケースを指します。
スケルトン（構造躯体のみの状態）から作る新規区画と比べ、内装工事の一部を省略できる可能性がある点が最大の特徴です。
居抜きのメリット
開業までの期間を短縮できる
内装工事は設計・確認・施工を含めて数か月かかります。既存の間仕切りや設備を活かせればこの工期を圧縮でき、賃料の空払い期間が減ります。
初期投資を抑えられる可能性
診察室の間仕切り、給排水の配管、待合スペースといった医療用の造作をそのまま使えれば、工事費の削減幅は小さくありません。借入額を抑えられれば返済負担も軽くなります。
医療用途としての実績がある
過去に診療所が営業していた事実は、用途の承諾や建物設備について大きな不確実性が既に潰れていることを意味します。新規区画にはない安心材料です。
見落とされがちな4つのリスク
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01
残置設備が自分の診療科に合わない
これが最大の論点です。内科の居抜きに整形外科が入るなら、必要な部屋の大きさも動線も違います。部屋数と広さ、待合から診察室・処置室への動線、給排水と電源の位置、バリアフリーの状況——これらを自分の診療計画と照合します。
「残っているから使う」のではなく、自分の診療計画を先に描いてから、それに合うかを判定する順序が重要です。
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02
設備の残存価値と故障リスク
空調、給湯器、照明などは経年劣化します。引き渡し後すぐに故障した場合、誰が費用を負担するのかを契約前に決めておく必要があります。居抜きの造作は現状有姿での引き渡しが一般的で、原則として借主の責任になります。設備の設置年と点検履歴を確認し、更新が近いものは交換費用を予算に織り込みます。
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03
前医院のイメージの継承
同じ場所に同じ診療科が入る場合、地域住民から「前の医院と同じ」と受け取られることがあります。前医院の評判が良ければ追い風になりますが、そうでない場合は逆風です。
閉院の理由は確認する価値があります。院長の高齢や移転であれば問題は少ないですが、患者が集まらずに撤退した立地であれば、その原因が自分にも当てはまるかを検証しなければなりません。
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04
造作の権利関係が整理されていない
造作の所有権が誰にあるのか（貸主か、前テナントか）が曖昧なまま話が進むことがあります。譲渡の対象範囲・金額・支払先・引き渡し時期を書面で確定させてから契約に進みます。
また、居抜きで入ったのにスケルトン返しを求められる契約は珍しくありません。退去時の原状回復の範囲は必ず条文を確認してください。
居抜きと承継（事業譲渡）の違い
混同されやすいため整理します。この2つはまったく別の取引です。
| 居抜き | 承継（事業譲渡） | |
|---|---|---|
| 引き継ぐもの | 内装・設備のみ | 患者・カルテ・スタッフ・設備・場合により法人 |
| 開業初期の患者数 | ゼロから積み上げる | 一定数を引き継げる |
| 必要な手続き | 賃貸借契約＋造作譲渡 | 事業譲渡契約、各種届出、患者への周知 |
| 主な検討相手 | 不動産会社・前テナント | 前院長、承継支援の専門家 |
居抜き物件を「患者ごと引き継げる」と誤解したまま事業計画を立てると、開業後の資金繰りが想定から大きくずれます。
承継を検討する場合は不動産の枠を超えた検討が必要です。PGグループでは、事業承継については株式会社PG Labが対応しています。
判断の手順
- STEP 1 自分の診療計画を先に確定する 必要な部屋数、機器、動線を図面レベルで描きます。これが無いと「合っているか」を判定できません。
- STEP 2 居抜き区画の図面と現況を照合する 何が使えて、何を作り直すかを分けます。
- STEP 3 施工業者に現地を見てもらう飛ばさない 「使えるつもり」の設備が使えないことは頻繁に起こります。必ず現地確認と見積もりを取ります。
- STEP 4 改修費を含めた総額で比較する飛ばさない 造作譲渡料＋改修費が、新規区画の工事費を上回らないかを確認します。
- STEP 5 契約条件を確認する 造作の権利、設備の責任範囲、原状回復の範囲を書面で確定させます。
STEP 3と4を飛ばして「居抜きだから安い」と判断するのが、最も多い失敗です。居抜きが有利かどうかは、現地を見た施工業者の見積もりが出るまで分かりません。
株式会社PG Assetでは、居抜き区画についても残置設備が診療計画に適合するかの検証を含めてご相談いただけます。
よくあるご質問
- 居抜きだと内装工事費はどのくらい抑えられますか。
- 残置設備の状態と診療科の適合度によって大きく変わるため、一律には言えません。ほぼそのまま使える場合もあれば、結局大半を作り直して新規区画と変わらなかったという例もあります。必ず施工業者に現地を見てもらい、見積もりを取ってから判断してください。
- 前の医院の患者はそのまま引き継げますか。
- 承継（事業譲渡）を伴う場合を除き、原則として引き継げません。物件だけを借りる居抜きと、患者・カルテ・スタッフを引き継ぐ承継はまったく別の取引です。混同すると事業計画が崩れます。
- 造作譲渡料とは何ですか。
- 前のテナントが設置した内装や設備を買い取る対価です。貸主ではなく前テナントに支払うのが一般的で、金額は交渉によります。譲渡対象の範囲と、故障時の責任の所在を書面で明確にしておく必要があります。